자산 토큰화: 금융의 미래를 재편하는 기술 - 시장 분석, 전망 및 투자 전략

I. Executive Summary

자산 토큰화는 금융 시장 인프라의 근본적인 진화를 상징하며, 더 이상 일부 기술 애호가들의 틈새 개념이 아닌 수조 달러 규모의 기관 투자급 기회로 부상하고 있다. 이 기술은 전통적으로 비유동적이던 자산에 유동성을 부여하고, 더 넓은 범위의 투자 기회에 대한 접근성을 민주화할 잠재력을 지니고 있다. 본 보고서는 자산 토큰화의 핵심 개념부터 시장 현황, 미래 전망, 그리고 투자 전략에 이르기까지 다각적인 분석을 제공한다.

 

 

핵심 분석 결과는 다음과 같다.

 

첫째, 자산 토큰화는 블록체인 상에서 자산에 대한 권리를 디지털 토큰으로 변환하여 지분 소유 및 원활한 이전을 가능하게 하는 프로세스이다.1

 

둘째, 글로벌 시장은 폭발적인 성장을 앞두고 있으며, 보스턴컨설팅그룹(BCG), 씨티그룹 등 주요 기관들은 2030년까지 시장 규모가 4조 달러에서 16조 달러에 이를 것으로 전망한다.2 이러한 성장은 개인 투자자의 투기가 아닌 기관의 참여가 주도하고 있다.

 

셋째, 토큰화는 발행부터 결제에 이르는 자산의 전체 생애주기를 효율화하여 비용과 거래상대방 위험을 줄이고, 24시간 글로벌 시장을 가능하게 할 것이다.4

 

넷째, 한국의 '토큰증권 가이드라인'과 유럽연합(EU)의 'MiCA'와 같은 명확한 규제 프레임워크의 등장은 기관 자본이 시장에 진입하는 데 필요한 법적 확실성을 제공하는 가장 중요한 촉매제 역할을 하고 있다.6

 

마지막으로, 투자자에게 토큰화는 새로운 포트폴리오 다각화 기회를 제공하지만, 이 초기 시장을 성공적으로 탐색하기 위해서는 기초자산, 기술 플랫폼, 그리고 규제 준수 여부에 대한 엄격한 평가가 요구된다.

 

II. 자산 토큰화의 패러다임: 개념과 작동 원리

1. 자산 토큰화의 정의: 실물자산(RWA)과 블록체인의 결합

자산 토큰화의 핵심은 부동산, 미술품과 같은 실물자산(Real-World Asset, RWA)이나 주식, 채권 등 금융자산에 대한 소유권, 수익권 등 경제적 권리를 블록체인 기반의 디지털 토큰으로 변환하는 과정이다.1 이 디지털 토큰은 해당 자산과 직접적으로 연결되어 그 가치를 대변하며, 블록체인 네트워크상에서 거래될 수 있다. 토큰화의 대상은 유형 자산뿐만 아니라 지식재산권(IP), 탄소배출권과 같은 무형 자산까지 포괄하며, 이는 디지털 금융의 영역을 물리적 세계로 확장하는 핵심적인 가치 제안이다.8

 

자산 토큰은 비트코인과 같은 암호화폐와는 근본적으로 구별된다. 암호화폐는 해당 블록체인 네트워크의 고유 자산(Native Asset)으로, 네트워크 자체의 보안과 운영을 위한 '연료' 역할을 한다.9 반면, 자산 토큰은 블록체인 외부(Off-chain)에 존재하는 실물자산으로부터 가치를 얻는 '화물'과 같다. 이러한 구분은 가치 평가와 규제 적용에 있어 매우 중요한 차이점을 만든다.

 

2. 핵심 기술 분석: 블록체인, 스마트 계약, 오라클의 역할

자산 토큰화는 세 가지 핵심 기술의 결합을 통해 구현된다.

 

• 블록체인 (분산원장기술 - DLT): 모든 거래 기록을 불변적이고 투명하게 저장하는 분산원장 기술은 토큰화의 기반을 이룬다.1 이는 모든 참여자가 소유권 기록을 검증할 수 있게 하여 위변조를 방지하고, 전통적인 금융 시스템에서 필요했던 다수의 중개기관 역할을 대체하거나 축소시킨다.1 블록체인은 참여 범위에 따라 누구나 참여 가능한 퍼블릭(Public) 블록체인과 허가된 참여자만 접근하는 프라이빗(Private) 또는 컨소시엄 블록체인으로 나뉘며, 이는 거래 속도, 보안, 규제 준수 측면에서 중요한 차이를 가진다.11
• 스마트 계약 (Smart Contracts): 미리 설정된 조건이 충족되면 자동으로 계약 내용이 실행되는 프로그램 코드이다.3 스마트 계약은 배당금 지급, 이자 정산, 규제 준수 확인 등 복잡하고 반복적인 업무를 자동화하여 운영 효율성을 극대화하고 인적 오류와 비용을 획기적으로 절감한다.3
• 오라클 (Oracles): 블록체인 외부의 현실 세계 데이터를 블록체인 내부의 스마트 계약으로 전달하는 중개자 역할을 한다.8 예를 들어, 부동산 토큰의 가치를 최신 감정평가액에 연동하거나, 주식 토큰의 가격을 실시간 주가에 맞추는 등의 기능은 오라클을 통해 구현된다. 블록체인은 자체적으로 외부 데이터를 가져올 수 없기 때문에, 오라클은 토큰의 가치가 기초자산의 실제 상태를 정확하게 반영하도록 보장하는 필수적인 연결고리이다. 그러나 이 과정은 블록체인의 '탈중앙화된 신뢰' 시스템이 '중앙화된' 데이터 소스에 의존하게 만든다는 점에서 중요한 기술적 과제를 제기한다. 신뢰할 수 없는 오라클이 부정확한 데이터를 스마트 계약에 전달할 경우, 이는 전체 시스템의 신뢰성을 훼손하고 막대한 금융 손실로 이어질 수 있다. 따라서 안전한 자산 토큰화의 미래는 블록체인 기술 자체의 발전만큼이나 신뢰할 수 있는 탈중앙화 오라클 네트워크의 발전에 달려있다.

 

3. 토큰화 프로세스: 자산 선정부터 발행, 유통까지의 단계별 분석

자산 토큰화는 단순히 기술을 적용하는 것을 넘어, 법률, 금융, 기술이 결합된 다단계 프로세스를 거친다.8

 

1. 자산 선정 및 가치 평가: 토큰화에 적합한 자산을 식별하고, 토큰의 발행량과 기준 가격을 결정하기 위해 엄격한 가치 평가를 수행한다.8 특히 비유동성 자산의 경우, 객관적이고 신뢰할 수 있는 가치 평가 방법론이 매우 중요하다.
2. 법률 및 규제 구조화: 토큰 보유자의 권리를 명확히 정의하고, 관련 증권법을 준수하기 위한 법적 구조를 설계한다.8 이를 위해 자산을 보유할 특수목적법인(SPV)을 설립하거나 신탁 계약을 활용하는 경우가 많다.16 이 단계에서 법률 전문가의 역할이 필수적이다.
3. 토큰 설계 및 발행 (STO): 토큰의 경제적 속성(토크노믹스), 사용할 블록체인 플랫폼을 결정하고, 스마트 계약을 통해 토큰을 생성한다.8 이 과정에는 토큰 생성기, 보안 데이터 저장소(Vault) 등 기술적 구성요소가 활용된다.18
4. 배포 및 1차 시장: 증권형 토큰 발행(Security Token Offering, STO)을 통해 투자자에게 토큰을 판매한다. STO는 기존의 기업공개(IPO)와 유사하지만 디지털 자산에 특화된, 규제 준수 자금 조달 방식이다.17
5. 2차 시장 거래 및 관리: 발행된 토큰을 인가받은 거래소나 플랫폼에 상장하여 투자자 간 거래를 지원하고, 자산 운용 보고, 수익 분배 등 지속적인 관리를 수행한다.8

이 과정은 자산 토큰화가 기술적 포장지에 불과한 것이 아니라, 자산에 대한 법적, 구조적 재설계임을 명확히 보여준다. 초기 암호화폐 시장의 '코드가 곧 법(Code is Law)'이라는 이념과 달리, 실물자산 토큰화에서는 '법이 코드를 규정(Law informs Code)'한다. 성공적인 토큰화 자산은 정교한 스마트 계약보다 견고한 법적 구조에 더 크게 의존하며, 투자 위험 역시 자산의 성과뿐만 아니라 토큰과 자산을 연결하는 법적 구조의 안정성에 존재한다.

 

4. 증권형 토큰(Security Token)의 이해: STO, 투자계약증권, 그리고 전통 증권과의 비교

증권형 토큰은 투자 계약의 성격을 지녀 자본시장법과 같은 증권 규제의 대상이 되는 디지털 자산을 의미한다.19 이는 명확한 소유권이나 권리를 보장하지 않았던 2017-2018년의 무분별한 자산공개(ICO)와 근본적인 차이를 보인다.17 STO는 ICO의 문제점을 해결하고 투자자 보호와 법적 권리를 제도권 내로 편입시킨 진화된 형태이다.

 

한국의 규제 환경에서 STO는 주로 '투자계약증권'이나 '비금전신탁수익증권'의 형태로 구현된다.14 투자계약증권은 투자자가 타인과의 공동사업에 금전 등을 투자하고, 주로 타인이 수행한 공동사업의 결과에 따른 손익을 귀속받는 계약상의 권리를 의미한다. 비금전신탁수익증권은 부동산이나 저작권과 같은 비금전 자산을 신탁하고 그로부터 발생하는 수익을 받을 권리를 증권화한 것이다. 이러한 법적 장치들은 기존 법률 체계 내에서 미술품, 부동산, 저작권과 같은 다양한 자산의 지분을 분할하여 유통할 수 있는 길을 열어주었다.

 

III. 글로벌 및 국내 시장 현황 분석

1. 글로벌 시장 규모 및 성장 동력

자산 토큰화 시장은 기관 투자자들의 본격적인 참여와 함께 기하급수적인 성장을 예고하고 있다. 주요 글로벌 컨설팅 및 금융 기관들은 2030년까지 시장이 수조 달러 규모로 팽창할 것으로 일관되게 예측하고 있다.

 

• 보스턴컨설팅그룹(BCG)은 2030년까지 전 세계 토큰화 시장이 16조 달러 규모에 이를 것으로 전망했다.2
• 리플(Ripple)과 BCG의 공동 보고서는 현재 약 6,000억 달러 규모의 시장이 2030년 9조 4,000억 달러, 2033년에는 18조 9,000억 달러까지 성장할 것으로 예측하며, 연평균 성장률(CAGR)을 53%로 분석했다.22
• 맥킨지(McKinsey)는 시장이 파일럿 단계를 지나 대규모 개발 단계로 진화하고 있으며, 2030년 2조 달러 규모를 형성할 것으로 내다봤다.3
• 씨티그룹(Citigroup)은 2030년 토큰화된 디지털 증권 시장이 4~5조 달러 규모로 성장할 것으로 추정했다.2

이러한 성장의 핵심 동력은 블랙록(BlackRock), 피델리티(Fidelity), JP모건(JPMorgan)과 같은 글로벌 금융 거인들의 시장 진입이다.22 이들은 머니마켓펀드(MMF)나 채권 등 익숙하고 위험도가 낮은 자산을 중심으로 토큰화 솔루션을 도입하며 시장의 신뢰도를 높이고 있다. 이는 토큰화가 더 이상 실험적 기술이 아닌 실용적인 비즈니스 솔루션으로 자리 잡고 있음을 증명한다.

 

시장은 '플라이휠 효과(flywheel effect)'를 통해 성장이 가속화될 전망이다.22 기관들이 더 많은 우량 자산을 토큰화하여 공급하면, 이는 더 많은 투자 수요를 유치하게 된다. 증가된 수요와 유동성은 다시 더 많은 기관의 참여를 유도하는 선순환 구조를 만들어 시장의 깊이와 규모를 빠르게 확장시킬 것이다.

 

표 1: 글로벌 자산 토큰화 시장 규모 전망 (2030년)

 

기관 (Institution)	전체 시장 규모 (Total Market Size)	자산군별 전망 (Breakdown by Asset Class)	주요 가정 및 근거 (Key Assumptions/Rationale)	관련 자료 (Source Snippet)
BCG	16조	-	비유동 자산의 유동화 잠재력 극대화	2
Ripple & BCG	9.4조	-	연평균 53% 성장, 기관 투자자 주도	22
McKinsey	2조	-	파일럿 단계에서 대규모 개발 단계로 진화	3
Citigroup	4∼5조	부동산 펀드: 1.5조 사모펀드(PE/VC): 0.7조 무역금융: 1조 회사채/국채: 1.9조	전통 금융 자산의 점진적 토큰화 전환	2

 

2. 국내 시장 동향 및 특성

국내 자산 토큰화 시장은 '조각투자'라는 독특한 형태로 시작하여 제도권 편입을 통해 빠르게 성장하고 있다. 국내 시장은 2024년 34조 원에서 2030년 367조 원 규모로, 연평균 약 49%의 성장률을 기록할 것으로 전망된다.20

 

시장의 초기 성장은 MZ세대의 투자 수요에 힘입은 '조각투자' 플랫폼들이 주도했다.20 이들은 음악 저작권(2022년 누적 거래액 3,399억 원), 미술품(963억 원), 부동산(653억 원) 등 기존에 접근하기 어려웠던 대체 자산에 대한 소액 투자 기회를 제공하며 시장을 개척했다.26 이러한 리테일 중심의 혁신은 토큰화 기술의 가능성을 입증하고 소비자 수요를 확인하는 중요한 시험대 역할을 했다.

 

그러나 이들 플랫폼이 성장하면서 규제 공백 문제가 부상했고, 금융당국은 이들의 상품이 '증권'에 해당한다고 판단했다. 이는 시장에 큰 충격을 주었지만, 동시에 정부가 2023년 2월 '토큰증권(STO) 가이드라인'을 발표하는 계기가 되었다. 이 가이드라인은 조각투자와 같은 혁신적 금융 모델을 제도권 내로 포섭하여 안정적으로 성장할 수 있는 법적 기반을 마련했다. 이후 증권사, 은행 등 전통 금융기관들이 기존 조각투자 플랫폼을 인수하거나 파트너십을 체결하며 시장에 본격적으로 진입하고 있으며, 이는 시장이 개인 투자자 중심에서 기관 주도형으로 성숙해가는 전환점에 있음을 시사한다.20 이 과정은 리테일 혁신이 시장 수요를 창출하고 규제 공백을 드러내면, 정부가 이에 대응하여 공식적인 제도를 마련하고, 이를 통해 기관이 시장을 확장하는 글로벌 시장의 축소판과 같은 발전 경로를 보여준다.

 

3. 주요 사례 연구 (Case Studies)

 

• 부동산 STO (Real Estate): 서울시가 추진하는 '공공자산 조각투자 시범사업'은 중요한 이정표이다. 이는 상도동, 신사동의 폐치안센터 등 활용도가 낮은 공공 부지를 토큰화하여 시민들이 직접 투자하고 임대 수익과 매각 차익을 공유하는 모델이다.28 정부 주도의 이 사업은 STO 모델의 신뢰성을 높이고 공공의 이익과 시민 참여를 결합한 새로운 개발 패러다임을 제시한다. 민간 부문에서는 부동산 조각투자 플랫폼 '소유(루센트블록)'가 서울시의 파트너로 참여하며 상업용 빌딩을 성공적으로 토큰화하여 민간 주도 모델의 가능성을 입증했다.28
• 미술품 조각투자 (Art): '열매컴퍼니(아트앤가이드)'는 일본 작가 쿠사마 야요이의 작품 '호박(Pumpkin)'을 기초자산으로 국내 1호 투자계약증권 승인을 받았다.29 이는 대체 불가능한 고유 자산을 증권화하는 법적 선례를 남겼다는 점에서 의미가 크다. 열매컴퍼니는 자체 개발한 데이터 기반 가치평가 솔루션을 통해 전통 미술 시장의 고질적인 문제였던 정보 비대칭성과 가격 불투명성을 해결하고자 시도했다.29
• 음악 저작권료 참여청구권 (Music Copyrights): '뮤직카우'는 '저작권료 참여청구권'이라는 독창적인 모델을 통해 음악 저작권료 수익을 주식처럼 거래할 수 있는 시장을 창출했다.32 금융위원회로부터 이 상품이 증권으로 분류된 후, 규제 샌드박스에 편입되어 사업을 지속하게 된 과정은 혁신과 규제가 충돌하는 것이 아니라, 상호작용을 통해 새로운 시장을 제도권으로 편입시키는 긍정적인 사례를 보여준다.33

 

4. 글로벌 규제 환경 비교 분석

자산 토큰화 시장의 성장은 기술이 아닌 규제에 의해 좌우된다고 해도 과언이 아니다. 명확한 규제는 기관 투자자들에게 시장 진입에 필요한 확신을 주기 때문이다. 주요국의 규제 접근 방식은 시장의 미래를 가늠하는 중요한 척도이다.

 

• 대한민국: 금융위원회(FSC)가 2023년 2월 발표한 '토큰증권 가이드라인'은 기존 자본시장법 체계 내에서 STO를 수용하는 명확한 경로를 제시했다.6 핵심 내용은 분산원장기술을 전자증권의 공식적인 등록 방식으로 인정하고, 비정형적 증권을 위한 '발행인 계좌관리기관' 및 '장외거래중개업' 라이선스를 신설하는 것이다.6 이는 혁신을 제도권 안으로 포용하려는 선제적이고 명확한 접근 방식으로 평가받는다.
• 미국: 증권거래위원회(SEC)는 특정 기술이나 자산 형태가 아닌, '경제적 실질'을 기준으로 증권 여부를 판단한다. 1946년 대법원 판례인 '하위 테스트(Howey Test)'를 적용하여 특정 디지털 자산이 투자 계약에 해당하는지를 개별적으로 판단하는 '원칙 기반' 접근 방식을 취하고 있다.38 이러한 '집행을 통한 규제(regulation by enforcement)' 방식은 시장에 상당한 불확실성을 야기했으나, 기술의 형태와 무관하게 투자자 보호라는 증권법의 근본 원칙을 일관되게 적용하겠다는 의지를 보여준다.39
• 유럽연합: 세계 최초의 포괄적인 암호자산 규제 법안인 'MiCA(Markets in Crypto-Assets)'를 통해 EU 전역에 통일된 법적 프레임워크를 마련했다.41 MiCA는 암호자산 서비스 제공업체(CASP), 스테이블코인 발행사 등에 대한 명확한 인가 요건과 영업 행위 규칙, 소비자 보호 의무를 규정한다.7 MiCA가 증권으로 분류되는 토큰은 직접 규율하지 않지만(이는 기존 금융상품법인 MiFID II의 적용을 받음), 디지털 자산 시장 전반에 대한 법적 확실성과 예측 가능성을 높여 기관의 신뢰를 제고하는 효과가 매우 크다.44

이처럼 규제는 시장 성장의 장애물이 아니라, 오히려 기관 자본의 유입을 촉진하는 핵심 촉매제이다. 한국과 EU의 선제적인 프레임워크 구축은 불확실성이 높은 미국 시장과 대조를 이루며, 향후 디지털 자산 시장의 주도권이 기술 경쟁뿐만 아니라 규제 경쟁에 의해 결정될 것임을 시사한다.

 

표 2: 주요국 STO 규제 프레임워크 비교

 

국가 (Jurisdiction)	주요 규제 기관 (Key Regulator)	규제 접근 방식 (Regulatory Approach)	증권성 판단 기준 (Securities Test)	주요 특징 및 시사점 (Key Features & Implications)	관련 자료 (Source Snippet)
대한민국	금융위원회(FSC)	프레임워크 기반 (가이드라인 제시)	자본시장법상 증권 정의	전자증권법 개정, 발행인/유통업자 라이선스 신설 등 명확한 제도화 추진	6
미국	증권거래위원회(SEC)	원칙 기반 (집행을 통한 규제)	하위 테스트 (Howey Test)	기존 증권법을 디지털 자산에 적용. 법적 불확실성 존재.	38
유럽연합	ESMA / 각국 금융당국	포괄적 프레임워크 (MiCA 법안)	자산 유형별 명확한 정의	EU 전역 단일 규제, 서비스 제공자 인가제(Passporting) 도입.	7

 

IV. 미래 전망: 금융 산업의 재편과 시장 성장 예측

1. 2030년 시장 전망: 자산군별 토큰화 잠재력 심층 분석

자산 토큰화의 잠재력은 모든 자산군에 걸쳐 있으나, 특히 비유동성이 높고 기관 투자자의 수요가 많은 분야에서 먼저 가시적인 성과가 나타날 것으로 예상된다. 씨티그룹의 2030년 전망에 따르면, 토큰화 시장은 다음과 같은 자산군이 주도할 것이다 2:

 

• 사모 신용 및 부동산 펀드 ($1.9 \text{조}, 1.5조): 높은 가치, 안정적인 현금 흐름, 그리고 극심한 비유동성이라는 특징을 가진 이 자산들은 토큰화의 혜택을 가장 크게 누릴 수 있는 분야이다. 기관 투자자들에게 매력적인 투자 대안을 제공할 수 있다.
• 무역 금융 (1조): 복잡한 서류 작업과 국가 간 결제 비효율성을 가진 무역 금융은 토큰화를 통해 프로세스를 자동화하고 투명성을 높여 막대한 비용 절감이 가능하다.
• 사모펀드(PE) / 벤처캐피탈(VC) (0.7조): 장기적인 투자 회수 기간(lock-up)으로 인해 유동성이 묶여 있던 PE/VC 펀드 지분에 2차 시장을 형성하여, 기존 출자자(LP)들에게 조기 유동성을 제공하는 것은 매우 강력한 가치 제안이다.
• 주식 / 채권 (0.5∼1조): 이미 유동성이 높은 자산이지만, 토큰화는 거래 후 청산 및 결제 과정의 효율성을 높이고, '프로그래밍 가능한 증권'이라는 새로운 형태의 금융 상품을 탄생시킬 수 있다.

 

2. 금융 인프라의 근본적 변화

자산 토큰화는 단순히 기존 자산을 디지털화하는 것을 넘어 금융 인프라 자체를 근본적으로 변화시킬 잠재력을 가지고 있다.

 

• 탈중개화와 효율성 증대: 토큰화는 자산의 발행, 거래, 결제, 보관 등 파편화된 기능들을 단일의 프로그래밍 가능한 계층으로 통합한다.5 이는 중앙예탁결제기관(CSD), 보관기관(Custodian) 등 전통적인 중개기관의 역할과 수수료 수익을 크게 감소시킬 수 있다.4
• 24시간 글로벌 시장: 블록체인 기반 시장은 특정 거래소의 영업시간이나 국가별 시차에 구애받지 않고 24시간 연중무휴로 운영된다.1 이는 전 세계 자본이 실시간으로 이동하는 진정한 의미의 단일 글로벌 자본시장을 형성할 수 있다.
• 프로그래밍 가능한 자산과 신상품의 등장: 토큰화의 진정한 파괴력은 '프로그래밍 가능성'에 있다. 스마트 계약을 통해 자산 자체에 규칙과 논리를 내장시키는 것은 정적인 장부 기록을 동적인 지능형 금융상품으로 바꾸는 혁신이다. 예를 들어, 오라클이 제공하는 실시간 경제 지표에 따라 이자율이 자동 조정되는 '프로그래밍 채권'이나, 의결권 행사와 배당금 지급이 자동화된 '프로그래밍 주식'의 등장이 가능하다.4 이는 현재 금융 시스템에서는 구현이 불가능하거나 매우 비효율적인 새로운 금융 상품의 폭발적인 증가로 이어질 것이다.

또한, 토큰화는 현재 주식, 채권, 부동산 등 자산별로 분리된 사일로(silo) 구조의 금융 인프라를 통합하는 역할을 한다. 공통의 분산원장기술(DLT) 위에서 모든 자산이 토큰 형태로 존재하게 되면, 투자자는 단일 디지털 지갑을 통해 빌딩 지분, 스타트업 주식, 국채 조각을 동시에 보유하고 상호 운용 가능한 플랫폼에서 거래할 수 있다. 이러한 '인프라의 융합'은 특정 자산에 특화된 중개기관들의 역할을 재정의하고, 금융 서비스 제공자들의 대대적인 구조조정을 촉발할 것이다.

 

3. 해결해야 할 기술적·제도적 과제

장밋빛 전망에도 불구하고, 자산 토큰화가 주류로 자리 잡기까지는 여러 난관이 존재한다.

 

• 상호운용성(Interoperability): 서로 다른 블록체인 플랫폼과 토큰 표준 간의 원활한 자산 이동이 어렵다는 점은 가장 큰 기술적 장벽이다.46 특정 블록체인에서 발행된 토큰이 다른 블록체인에서 거래되지 못하면 유동성이 파편화되어 토큰화의 가장 큰 장점인 유동성 증대 효과가 반감된다.
• 자산 평가 및 보관(Custody): 고유하고 비유동적인 자산의 가치를 표준화하고 신뢰성 있게 평가하는 것은 여전히 어려운 과제이다.15 또한, 기관 투자자들이 해킹 등의 위험 없이 디지털 자산을 안전하게 보관할 수 있는 규제된 수탁(Custody) 솔루션의 확립이 시급하다.
• 확장성 및 보안: 기반이 되는 블록체인 인프라는 기관 수준의 대규모 거래량을 빠르고 안전하게 처리할 수 있어야 한다. 스마트 계약의 취약점, 오라클 데이터 조작 등 사이버 보안 위협은 여전히 중대한 위험 요소로 남아있다.1

 

V. 투자자 관점에서의 심층 분석 및 전략

1. 투자 매력도 분석: 기회 요인

자산 토큰화는 투자자들에게 기존에 없던 새로운 가치를 제공한다.

 

• 비유동성 프리미엄의 잠금 해제: 부동산, 사모펀드와 같이 높은 수익률이 기대되지만 장기 투자 회수 기간과 높은 최소 투자금액 때문에 접근이 어려웠던 자산에 소액으로 투자하고, 2차 시장을 통해 유동성을 확보할 수 있는 길을 연다.1
• 포트폴리오 다각화 강화: 이전에는 접근 불가능했던 다양한 자산군을 포트폴리오에 소액으로 편입함으로써, 자산 배분의 효과를 높이고 전체 포트폴리오의 위험을 낮출 수 있다.1
• 운영 효율성 및 비용 절감: 중개기관을 제거하거나 역할을 축소하여 거래 비용과 결제 시간을 획기적으로 단축한다. 연구에 따르면 채권과 같은 자산은 전통 방식 대비 발행 비용을 60% 이상 절감하고, 결제 기간을 수 주에서 하루(T+1) 수준으로 단축할 수 있다.45

 

표 3: 전통 자산 vs. 토큰화 자산 비교 분석

 

특성 (Attribute)	전통 자산 (Traditional Assets)	토큰화 자산 (Tokenized Assets)	핵심 개선 사항 (Key Improvement)	관련 자료 (Source Snippet)
유동성	낮음 (부동산, PE 등)	높음 (2차 시장 거래)	비유동 자산의 현금화 가능	1
거래 비용	높음 (중개 수수료, 법률 비용)	낮음 (스마트 계약 자동화)	비용 60% 이상 절감 가능 (채권 사례)	45
결제 시간	수일 ~ 수주 (T+2 이상)	거의 실시간 (T+1 또는 T+0)	결제 리스크 감소 및 자금 효율성 증대	45
소유권 단위	큼 (건물 전체, 펀드 지분 전체)	작음 (디지털 지분)	소액 투자 및 접근성 민주화	1
투명성	제한적 (정보 비대칭)	높음 (블록체인 기록)	모든 거래 내역 검증 가능	1
접근성	제한적 (기관/고액자산가 중심)	개방적 (글로벌, 소액 투자자)	투자 기회의 민주화	1
시장 시간	제한적 (거래소 영업시간)	24시간 연중무휴	글로벌 실시간 거래	1

 

2. 핵심 리스크 점검: 위험 요인

새로운 기회는 새로운 위험을 동반한다. 토큰화 자산 투자 시에는 다음과 같은 위험 요소를 반드시 점검해야 한다.

 

• 플랫폼 및 거래상대방 위험: 토큰을 발행하고 유통하는 플랫폼의 신뢰성과 기초자산을 보유한 법인의 안정성이 매우 중요하다. 기초자산의 가치가 건재하더라도 플랫폼이 해킹당하거나 발행사가 파산할 경우, 투자금을 전액 잃을 수 있다.16
• 기술적 위험: 스마트 계약 코드의 버그, 플랫폼 해킹, 오라클 데이터 오염 등은 전통 금융에는 없었던 새로운 형태의 위험이다.1 기술의 복잡성이 새로운 공격 지점을 만들어낸다.
• 시장 및 유동성 위험: 2차 시장 유동성은 토큰화의 핵심 약속이지만, 아직 많은 토큰화 자산 시장의 거래량은 매우 적다. 이는 높은 가격 변동성으로 이어지며, 원할 때 자산을 매도하기 어려울 수 있다.49 또한, 시장 초기에는 변동성이 큰 암호화폐 시장과의 동조화 현상이 나타날 수 있다.49
• 규제 불확실성: 규제 환경이 점차 명확해지고 있지만, 여전히 많은 국가에서 토큰화 자산의 법적 지위나 과세 기준이 완전히 정립되지 않아 예기치 못한 규제 리스크가 발생할 수 있다.1

 

3. 유망 투자 분야 탐색

초기 시장에서는 다음과 같은 특성을 가진 자산군이 유망할 것으로 판단된다.

 

• 안정적 현금흐름 자산: 상업용 부동산, 인프라 프로젝트, 자산담보부채권 등. 이들은 예측 가능한 임대료나 이자 수익을 기반으로 하므로 가치 평가가 용이하고, 안정적인 배당 수익을 추구하는 투자자에게 적합하다.
• 고성장 비유동 자산: 사모펀드(PE), 벤처캐피탈(VC), 비상장기업 주식 등. 토큰화는 이들 자산에 2차 시장을 제공하여, 기존 투자자나 임직원에게 조기 투자 회수 기회를 제공할 수 있다.
• 고유 대체 자산: 미술품, 음악 저작권, 수집품 등. 전통 금융자산과의 상관관계가 낮아 분산투자 효과를 기대할 수 있지만, 가치 평가를 위해 깊이 있는 전문 지식이 요구된다. 뮤직카우와 열매컴퍼니의 성공은 이 시장의 잠재력을 보여준다.31

 

표 4: 부동산 소액 투자 방식 비교: STO vs. REITs vs. P2P

 

평가 항목 (Evaluation Metric)	부동산 STO (Real Estate STO)	리츠 (REITs)	P2P 대출 (P2P Lending)
수익 구조	임대수익 + 매각차익 + 토큰가치 상승	배당수익 + 주가 상승	대출 이자 수익
주요 리스크	기술적 위험(해킹), 낮은 초기 유동성, 규제 불확실성	시장 변동성, 금리 리스크, 자산가치 하락	차입자 채무 불이행(원금 손실 위험)
규제 기반	자본시장법 (투자계약/신탁수익증권)	부동산투자회사법	온라인투자연계금융업법
유동성	초기에는 낮으나, 향후 증대 기대	높음 (증권거래소 상장)	매우 낮음 (만기 전 현금화 어려움)
투명성	높음 (블록체인 기반 거래 기록)	높음 (정기적인 공시 의무)	플랫폼에 따라 상이함
투자자 통제권	제한적 (자산 운용에 직접 참여 불가)	제한적 (주주총회 의결권)	없음

 

4. 투자 대상 선정 프레임워크

성공적인 토큰화 자산 투자를 위해서는 다음과 같은 다차원적인 분석 프레임워크가 필요하다.

 

1. 기초자산의 본질 가치: 기술적 측면을 떠나, 투자 대상인 기초자산 자체가 건전한가? 내재가치, 현금흐름 창출 능력, 성장 잠재력, 그리고 관련 위험은 무엇인가? 이는 가장 우선적으로 고려되어야 할 사항이다. '나쁜 자산을 토큰화한다고 좋은 자산이 되는 것'이 아니라, '좋은 자산을 토큰화하여 유동성과 접근성을 높이는 것'이 핵심 가치임을 명심해야 한다.
2. 법적 권리 구조: 해당 토큰이 법적으로 집행 가능한 직접 소유권을 나타내는가, 아니면 미래 수익에 대한 계약상의 청구권에 불과한가? 자산을 보유하는 법적 구조(SPV, 신탁 등)는 투자자를 보호할 수 있도록 견고하게 설계되었는가?16
3. 플랫폼 및 기술 실사: 발행사와 플랫폼 운영사는 누구이며, 이들의 평판, 기술력, 규제 준수 현황은 어떠한가? 스마트 계약 코드는 신뢰할 수 있는 외부 기관의 감사를 받았는가?
4. 토크노믹스 및 시장 구조: 토큰의 총 발행량은 얼마이며, 어떻게 분배되는가? 2차 시장의 유동성은 누가, 어떻게 공급할 계획인가? 공정한 가격 발견을 위한 메커니즘이 마련되어 있는가?

이러한 분석은 전통적인 재무 분석, 법률 검토, 기술 감사가 결합된 새로운 형태의 '하이브리드 실사'를 요구한다. 전통적인 금융 분석가는 기술 위험을 간과할 수 있고, 기술 전문가는 금융 및 법률 구조의 허점을 놓칠 수 있다. 따라서 이 새로운 시장에 성공적으로 투자하기 위해서는 여러 분야의 전문성을 통합적으로 활용하는 접근 방식이 필수적이다.

 

VI. 결론: 기회와 과제, 그리고 전략적 제언

자산 토큰화는 기관의 참여와 규제의 명확화를 동력으로 기하급수적인 성장을 앞둔, 피할 수 없는 기술적 진화이다. 이는 금융 시장의 효율성을 높이고, 투자 민주화를 실현하며, 완전히 새로운 금융 상품의 등장을 촉진할 것이다. 그러나 기술적, 제도적 과제와 새로운 유형의 투자 위험 또한 상존한다.

 

투자자를 위한 전략적 제언:

• 소규모로 시작하여 우량 자산에 집중하라: 초기에는 소액으로 투자하며 경험을 쌓고, 명확한 가치와 현금흐름을 가진 우량 자산을 기반으로 한, 규제 준수 플랫폼의 상품을 우선적으로 고려해야 한다.
• 법적 명확성을 최우선으로 하라: 한국과 같이 STO 규제가 명확하여 토큰 보유자의 법적 권리가 확실하게 보장되는 관할권의 상품을 선호하는 것이 현명하다.
• 투명성을 요구하라: 기초자산의 상세 정보, 법적 구조, 기술 감사 결과 등 투자 판단에 필요한 모든 정보가 투명하게 공개되는지 확인해야 한다.

시장 참여자를 위한 전략적 제언:

• 구축 또는 협력(Build or Partner)을 결정하라: 기존 금융기관들은 자체적으로 토큰화 역량을 구축할 것인지, 전문 핀테크 기업과 협력하거나 인수할 것인지 신속히 결정해야 한다. 더 이상 관망은 유효한 전략이 아니다.
• 틈새시장에 집중하라: 신규 진입자는 모든 자산군을 다루려 하기보다, 부동산, 사모 신용 등 특정 분야에 대한 깊이 있는 전문성을 바탕으로 경쟁 우위를 확보해야 한다.
• 규제 당국과 소통하라: 신뢰받는 시장을 구축하고 지속 가능한 성장을 도모하기 위해 규제 당국과 적극적으로 협력하여 산업 표준과 제도를 함께 만들어나가야 한다.

자산 토큰화는 이제 막 거대한 잠재력을 펼치기 시작한 초기 단계에 있다. 기회와 위험이 공존하는 이 새로운 지평에서, 철저한 분석과 신중한 전략을 갖춘 참여자만이 미래 금융의 주도권을 쥘 수 있을 것이다.

 

 

참고 자료

1. 자산 토큰화 - RUE, 9월 7, 2025에 액세스, https://rue.ee/kr/blog/assets-tokenisation/
2. 글로벌 STO 시장 현황 - 네이버 프리미엄콘텐츠 - NAVER, 9월 7, 2025에 액세스, https://contents.premium.naver.com/pasome/powerplant/contents/240910000817713sp
3. McKinsey, '토큰화(tokenization)' 보고서 발표 - 한국디지털인증협회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.didalliance.org/bbs/down.php?code=notice&idx=9902&no=1
4. 금융자산 토큰화의 기대 효과와 향후 과제, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kif.re.kr/kif4/publication/viewer?mid=20&vid=0&cno=347973&fcd=2025004729PU&ft=0
5. 자산 토큰화, 시장 역학 및 전략적 전망에 대한 종합 보고서, 9월 7, 2025에 액세스, https://files-scs.pstatic.net/2025/06/29/SdI6jiRPmM/%EC%9E%90%EC%82%B0%20%ED%86%A0%ED%81%B0%ED%99%94%20%EC%8B%AC%EC%B8%B5%20%EB%B6%84%EC%84%9D%20%EB%B3%B4%EA%B3%A0%EC%84%9C_.pdf
6. [보도자료] 토큰 증권(Security Token) 발행·유통 규율 ... - 금융위원회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.fsc.go.kr/no010101/79386?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt=
7. MiCA(가상자산 규제 기본법안)란 무엇인가요? - 고팍스 아카데미, 9월 7, 2025에 액세스, https://academy.gopax.co.kr/micaran-mueosingayo/
8. [고팍스] RWA(Real-World Assets): 실물자산 토큰화 이해, 9월 7, 2025에 액세스, https://kdaxa.org/support/report.php?mNum=3&sNum=2&boardid=data&mode=view&idx=51
9. 암호화폐와 암호화폐 토큰 비교 - Brave, 9월 7, 2025에 액세스, https://brave.com/ko/web3/cryptocurrency-versus-tokens/
10. RWA는 현재 어디까지 왔는가. RWA의 장단점과 기술적인 내용을 알아보자 | by Ryan Yoon | Orakle | KAIST | Medium, 9월 7, 2025에 액세스, https://medium.com/orakle-kaist/rwa%EB%8A%94-%ED%98%84%EC%9E%AC-%EC%96%B4%EB%94%94%EA%B9%8C%EC%A7%80-%EC%99%94%EB%8A%94%EA%B0%80-36e14cf96879
11. 토큰증권 발행ㆍ유통 제도 구축에 있어서의 주요 이슈 및 발전 방안 - 자본시장연구원, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kcmi.re.kr/common/downloadw?fid=27024&fgu=002002&fty=004003
12. STO 관련 실무상 주요 이슈 및 개선사항 검토 - Lee & Ko, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.leeko.com/upload/news/research/191/20230913173503214.pdf
13. 대체 불가능한 토큰의 작동 원리, 이점을 얻는 방법 및 환경 영향 | 레노버 코리아 - Lenovo, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.lenovo.com/kr/ko/glossary/nft/
14. 조각투자와 STO(Security Token Offering) 산업 현황 보고서 > 저작권 산업기술 동향(상세) > 저작권동향(판례) > 자료 > 한국저작권위원회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.copyright.or.kr/information-materials/trend/tmis/view.do?brdctsno=53281&pageIndex=2¬iceYn=&brdclasscodeList=&etc2=&etc1=&searchText=&searchkeyword=&brdclasscode=&nationcodeList=&searchTarget=ALL&nationcode=
15. 전통에서 디지털로: RWA 토큰화의 힘과 잠재력 | by Klaytn - Medium, 9월 7, 2025에 액세스, https://medium.com/klaytn-kr/%EC%A0%84%ED%86%B5%EC%97%90%EC%84%9C-%EB%94%94%EC%A7%80%ED%84%B8%EB%A1%9C-rwa-%ED%86%A0%ED%81%B0%ED%99%94%EC%9D%98-%ED%9E%98%EA%B3%BC-%EC%9E%A0%EC%9E%AC%EB%A0%A5-45fe7fafd366
16. 실물자산 토큰화(RWA), 어디까지 해봤어?, 9월 7, 2025에 액세스, https://stibee.com/api/v1.0/emails/share/LXQ4PxvCylg5UrHyPZdR53Y_yGqOxKs
17. 토큰 증권(STO: Security Token) 이해와 생태계, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.irsglobal.com/bbs/rwdboard/17641
18. 토큰화란 무엇인가요? | IBM, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.ibm.com/kr-ko/think/topics/tokenization
19. [전문가 기고]STO와 부동산 시장의 미래: 전통적인 투자 방식을 혁신하다!, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.ejanews.co.kr/news/articleView.html?idxno=327465
20. 조각투자의 이해와 STO(토큰증권 발행) 시장 전망 - PwC, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.pwc.com/kr/ko/insights/issue-brief/samilpwc_understanding-fractional-investment-and-sto.pdf
21. 토큰 증권 개념 쪼개기, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.eugenefn.com/common/files/amail/20230220_B45_ssay_19.pdf
22. 리플-BCG 보고서, "2033년 실물자산 토큰화 시장, 18조 9천억 달러로 성장" - 뉴스탭, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.newstap.co.kr/news/articleView.html?idxno=301251
23. Ripple과 BCG 보고서: 2033년 글로벌 자산 토큰화 시장 규모가 18.9조 달러에 이를 것으로 예상 - ChainCatcher, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.chaincatcher.com/ko/article/2176532
24. 리플 "전 세계 금융 시장, 실물자산 토큰화 중심으로 근본 변화" - 지디넷코리아, 9월 7, 2025에 액세스, https://zdnet.co.kr/view/?no=20250408151713
25. "토큰화된 실물 자산 시장, 2033년까지 연평균 53% 급성장" … 리플·BCG 전망 - 디지털데일리, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.ddaily.co.kr/page/view/2025040810141331898
26. 조각투자의 이해와 STO(토큰증권 발행) 시장 전망 - PwC, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.pwc.com/kr/ko/insights/issue-brief/understanding-fractional-investment-and-sto.html
27. 국내 증권토큰발행(STO) 현황 및 시사점 - 자본시장연구원, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kcmi.re.kr/common/downloadw?fid=25831&fgu=002001&fty=004003
28. 서울시, 시민이 참여하는 '부동산 조각투자(STO) 시범사업' 본격화 ..., 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kueherald.co.kr/news/curationView.html?idxno=56383
29. [오늘의 DT인] `미술품 조각투자` 개척한 화가 지망생… "세계적 미술금융시장 만들것", 9월 7, 2025에 액세스, https://www.dt.co.kr/article/11598456
30. 최근 반년간 미술품·한우 조각투자증권 73억원어치 발행 - 한국경제, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.hankyung.com/article/202407104301i
31. [바스리] “미술품 조각 투자가 사기? 이제는 제도권 들어왔죠” - 바이라인네트워크, 9월 7, 2025에 액세스, https://byline.network/2024/01/15-311-2/
32. "저작권 쪼개 주식처럼 거래"...뮤직카우가 만드는 '음악 생태계' - 지디넷코리아, 9월 7, 2025에 액세스, https://zdnet.co.kr/view/?no=20211126164004
33. 뮤직카우 - 나무위키, 9월 7, 2025에 액세스, https://namu.wiki/w/%EB%AE%A4%EC%A7%81%EC%B9%B4%EC%9A%B0
34. [보도자료] 저작권료 참여청구권의 증권성 여부 판단 및 뮤직카우에 대한 조치 - 금융위원회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.fsc.go.kr/no010101/77698?srchCtgry=&curPage=&srchKey=&srchText=&srchBeginDt=&srchEndDt=
35. 국내 첫 음악저작권 플랫폼 뮤직카우가 뭐길래 - 이코노미스트, 9월 7, 2025에 액세스, https://economist.co.kr/article/view/ecn202205080004
36. STO 빌드업 - 시스템작업알림 - 키움증권, 9월 7, 2025에 액세스, https://invest.kiwoom.com/inv/resource/202403/UploadFile_20240305133201000903.pdf
37. 토큰 증권(Security Token) 발행·유통 규율체계 정비방안, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.fsc.go.kr/comm/getFile?srvcId=BBSTY1&upperNo=79386&fileTy=ATTACH&fileNo=10
38. [#STO] 2. 미국이 증권형 토큰을 바라보는 시각, 9월 7, 2025에 액세스, https://ssl.pstatic.net/imgstock/upload/research/invest/1674000612263.pdf
39. 미국의 증권토큰발행(STO)에 관한 고찰 - 자본시장연구원, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kcmi.re.kr/publications/pub_detail_view?syear=2021&zcd=002001016&zno=1604&cno=5727
40. “미국의 STO 규제 현황” - 디케이엘파트너스 법률사무소, 9월 7, 2025에 액세스, https://dkl.partners/wp-content/uploads/2023/09/DKL-210930_%EA%B8%B0%EA%B3%A0_%EB%AF%B8%EA%B5%AD%EC%9D%98-STO-%EA%B7%9C%EC%A0%9C-%ED%98%84%ED%99%A9.pdf
41. EU의 가상자산시장(MiCA) 법안의 주요 내용 | 국내연구자료 | KDI 경제교육·정보센터, 9월 7, 2025에 액세스, https://eiec.kdi.re.kr/policy/domesticView.do?ac=0000169628
42. EU 이사회, 암호자산시장법(MICA) 최종 승인으로 입법절차 마무리(5.16) - mofa.go.kr, 9월 7, 2025에 액세스, https://overseas.mofa.go.kr/be-ko/brd/m_7558/view.do?seq=1344092
43. 유럽의 가상자산 규제 'MiCA' 핵심 톺아보기 - 네이버 프리미엄콘텐츠, 9월 7, 2025에 액세스, https://contents.premium.naver.com/digitalasset/digitalassetpro/contents/240718132343876uk
44. MiCA 암호화폐 규제는 기업에 어떤 영향을 미칠까요? - B2Broker, 9월 7, 2025에 액세스, https://b2broker.com/ko/news/what-is-mica-crypto-regulation/
45. 채권토큰의 경제성 분석 - 한국금융공학회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kafe2023.org/bbs/reference/238/download/437
46. 자산 의 토큰화 과 시사점 (Asset) (Tokenisation) - mofa.go.kr, 9월 7, 2025에 액세스, https://overseas.mofa.go.kr/oecd-ko/brd/m_20806/down.do?brd_id=20131&seq=158&data_tp=A&file_seq=1
47. PowerPoint 프레젠테이션 - 한국금융공학회, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.kafe2023.org/bbs/reference/238/download/446
48. 자산 토큰화: 실제 세계 자산의 가치를 온체인으로 - Chainlink Blog, 9월 7, 2025에 액세스, https://blog.chain.link/asset-tokenization-bringing-real-world-value-to-the-blockchain-korean/
49. 실물 자산 토큰화의 미래: RWA의 중요성과 잠재적 영향 | 한국경제, 9월 7, 2025에 액세스, https://www.hankyung.com/article/202402068354O